Immobilie schneller abschreiben

Immobilien binden Kapital oft über Jahrzehnte. Ein Grund liegt im Steuerrecht: Beim Thema Absetzung für Abnutzung (AfA) setzt das Finanzamt enge Grenzen. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann hier ansetzen. Es ermöglicht Eigentümern, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen und die Abschreibung zu erhöhen. Im Ergebnis lässt sich die Steuerlast im Einzelfall um bis zu 50 Prozent senken.

Den Schwaben und gerade den Stuttgartern werden zwei Dinge gerne nachgesagt: Sie schauen auf das Geld und haben zudem eine gute Beziehung zum Eigenheim. Idealerweise lässt sich beides kombinieren: Immobilieninvestments mit Geld-Spar-Effekt. Das deutsche Steuerrecht bietet hierzu gerade im Bereich der Immobilien viele ganz legale Möglichkeiten. Eine zentrale Rolle spielt dabei die AfA.

Denn auch die schönste Immobilie verliert im Laufe der Jahre an Wert, weil das Dach undichter wird, die Fenster in die Jahre kommen oder irgendwann der Außenputz zu bröckeln beginnt. Die Abschreibung berücksichtigt steuerlich den Wertverlust von Gebäuden. Immobilieneigentümer können damit ihr zu versteuerndes Einkommen mindern.

Für vermietete Wohnimmobilien sieht das Steuerrecht in Deutschland meist eine lineare Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr vor. Rechnerisch ergibt sich daraus eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Diese pauschale Annahme ist jedoch vor allem ein steuerliches Modell und nicht zwingend ein Abbild der tatsächlichen baulichen Realität.

Darauf hat auch der Bundesfinanzhof (BFH) in mehreren Entscheidungen hingewiesen. Laut dem Bundesfinanzhof beruhen die gesetzlich festgelegten Abschreibungssätze lediglich auf einer typisierten Nutzungsdauer, die im Einzelfall von der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes abweichen kann. Entscheidend sei vielmehr, ob nachweisbar ist, dass ein Gebäude tatsächlich eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer hat.

Zusätzlichen Rückenwind erhielten Immobilieneigentümer Ende 2025 durch eine Änderung der Verwaltungspraxis. Mit einem Schreiben vom 1. Dezember 2025 hob das Bundesfinanzministerium ein früheres Rundschreiben aus dem Jahr 2023 auf, das den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer deutlich erschwert hatte.

Damit können Steuerpflichtige sich wieder unmittelbar auf das Einkommensteuergesetz berufen. Finanzämter müssen nun im Einzelfall prüfen, ob eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer plausibel ist. Für Eigentümer bedeutet das: Der Spielraum für eine schnellere Abschreibung ist größer geworden – vorausgesetzt, die verkürzte Nutzungsdauer lässt sich nachvollziehbar belegen, etwa durch ein qualifiziertes Gutachten.

Gerade vor diesem Hintergrund kann sich für viele Immobilienbesitzer in Stuttgart ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnen. Letztlich ist es immer dann gefragt und sinnvoll, wenn man den Eindruck hat, dass die vom Finanzamt oft sehr grob und generalisierend angesetzte Rest­nut­zungs­dau­er einer Immobilie nicht zu deren tatsächlichem Zustand passt. Ein Nachweis über die geringere Nutzungsdauer kann helfen, die AfA spürbar zu verkürzen und damit die steuerliche Belastung zu senken. Wenn Sie für ihre Immobilie ein Rest­nut­zungs­dau­er-Gut­ach­ten in Stuttgart benötigen, sollte dieses nach klaren Vorgaben erstellt sein, damit es vom Finanzamt anerkannt wird.

Für einen belastbaren Nachweis kommen öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN/EN ISO 17024 zertifizierte Sachverständige infrage. Viele Finanzämter setzen zudem voraus, dass das Gutachten auf einer Besichtigung vor Ort basiert – gerade bei Immobilien, bei denen Details in der Bausubstanz oder Mo­der­ni­sie­run­gen entscheidend sind.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist besonders dann sinnvoll, wenn die Immobilie bereits deutlich verschlissen ist – etwa bei einem nicht modernisierten Wohnhaus oder einer stark genutzten Gewerbeeinheit. Um die verkürzte Nutzungsdauer nachvollziehbar zu belegen, brauchen Interessierte ein aussagekräftiges und professionelles Rest­nut­zungs­dau­er-­Gut­ach­ten für ihr Objekt in Stuttgart. Ein reines Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten reicht hierfür nicht aus, da es die dafür erforderlichen Kriterien nicht erfüllt.

Theoretisch könnten Immobilienbesitzer den Restwert ihres Hauses auch selbst schätzen. Doch Eingeweihte raten davon dringend ab. Die Materie ist beileibe kein Selbstläufer. Die Bewertung der Restnutzungsdauer erfordert in den meisten Fällen fachliche Expertise. Zudem lassen sich die Kosten für ein professionelles Gutachten wiederum selbst von der Steuer absetzen – und tragen sich häufig schon nach einem Jahr.

FormularbeginnFormularendeUm generell die Nutzungsdauer von Immobilien zu verkürzen, müssen bestimmte Umstände oder Gegebenheiten vorliegen, die die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes einschränken. Diese Voraussetzungen lassen sich in drei Hauptkategorien einteilen: erstens technischer Verschleiß und bauliche Mängel oder Schäden; zweitens die wirtschaftliche Entwertung, etwa wenn sich die Marktlage in Stuttgart so verändert hat, dass die Nutzung der Immobilie in der aktuellen Form nicht mehr rentabel ist. Und drittens können auch rechtliche Nutzungs­be­schrän­kun­gen für eine Verkürzung der Rest­nut­zungs­dau­er verantwortlich sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn sich Bauvorschriften zum Beispiel beim Brandschutz ändern und die Immobilie nicht mehr den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entspricht. 

Folgendes Beispiel zeigt, wie stark ein Restnutzungsdauer-Gutachten die Steuerlast von Vermietern senken kann. Betrachtet wird ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart, das aus dem Jahr 1972 stammt und einen Gebäudewert von 540.000 Euro aufweist. Ohne Gutachten gilt automatisch die gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren – die jährliche Abschreibung liegt dann bei 10.800 Euro. Das Gutachten kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass das Objekt bereits in die Jahre gekommen ist und eine begrenzte wirtschaftliche Nutzbarkeit aufweist. Die Restnutzungsdauer reduziert sich dadurch auf nur 19 Jahre. Für Vermieter bedeutet das eine deutlich höhere Abschreibung von 28.404 Euro pro Jahr. Die steuerliche Wirkung ist erheblich: Die jährliche Steuerersparnis steigt von 4.536 Euro auf 11.930 Euro. Über den gesamten Zeitraum ergibt sich so ein gesamter Steuervorteil über 19 Jahre in Höhe von 140.486 Euro. Das ist ein Betrag, der die Kosten selbst des aufwändigsten Gutachtens um das Vielfache übersteigt.