Was passiert bei Zahlungsschwierigkeiten bei einer Baufinanzierung?

Der Erwerb einer Immobilie stellt für die meisten Haushalte in Deutschland die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens dar. Über Jahrzehnte hinweg bindet man sich an ein Kreditinstitut, kalkuliert mit stabilen Einkommen und einer geregelten Lebensplanung. Doch die Realität hält sich selten an mathematische Modelle. Ein unvorhergesehener Bruch in der Erwerbsbiografie, eine schwere Krankheit oder familiäre Veränderungen wie eine Scheidung können das mühsam errichtete Finanzgerüst ins Wanken bringen. Wenn die monatliche Belastung plötzlich die verfügbaren Mittel übersteigt, setzt oft eine Lähmung ein. Aus Scham oder Überforderung werden Briefe der Bank nicht mehr geöffnet und wertvolle Zeit verstreicht. Dabei entscheiden gerade die ersten Wochen nach dem Eintritt einer finanziellen Schieflage darüber, ob das Eigenheim gerettet werden kann oder der Weg in die Verwertung führt.

Sobald absehbar ist, dass die nächste Rate nicht mehr in voller Höhe oder gar nicht gedeckt werden kann, ist eine ehrliche Bestandsaufnahme der gesamten Situation erforderlich. Man muss sich verdeutlichen, dass eine Bank kein Interesse daran hat, ein bewohntes Haus zu versteigern, weil dieser Prozess langwierig, teuer und mit hohen Risiken für das Institut verbunden ist. Eine solide Baufinanzierung zeichnet sich dadurch aus, dass sie bereits im Vorfeld Puffer für schwierige Zeiten vorsieht. Wer seine Unterlagen sortiert und genau beziffern kann, wie groß die monatliche Lücke im Budget ist, gewinnt die Kontrolle über das weitere Geschehen zurück.

In dieser Phase hilft es, ein detailliertes Verzeichnis aller Ausgaben zu erstellen. Oft lassen sich durch die Kündigung nicht notwendiger Abonnements oder die Anpassung von Versicherungsbeiträgen kleine Beträge freisetzen, die in der Summe eine Entlastung bringen. Dennoch bleibt die Kreditrate der größte Posten. Man sollte prüfen, ob im Vertrag Optionen für einen Wechsel der Tilgung enthalten sind. Viele moderne Verträge erlauben es, den Anteil der Rückzahlung vorübergehend zu senken, ohne dass dafür hohe Gebühren anfallen oder eine neue Bonitätsprüfung erforderlich wird. Durch eine solche Maßnahme lässt sich die monatliche Last oft um mehrere hundert Euro reduzieren, was in einer akuten Krise den entscheidenden Unterschied machen kann.

Die Bank darf einen Kredit für eine Immobilie nicht willkürlich kündigen. Der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klare Hürden errichtet, um Verbraucher vor einem plötzlichen Verlust ihrer Existenzgrundlage zu schützen. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug ist erst dann rechtens, wenn der Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen oder Raten ganz oder teilweise im Rückstand ist. Zudem muss die Summe des Rückstands bei einer Laufzeit von über zehn Jahren mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Kredits erreichen. Bei kürzeren Laufzeiten liegt diese Grenze sogar bei fünf Prozent.

Bevor das Institut den drastischen Schritt der Kündigung geht, ist es gesetzlich verpflichtet, dem Schuldner eine Frist von zwei Wochen zur Zahlung zu setzen. In diesem Schreiben muss die Bank zudem darauf hinweisen, dass bei fruchtlosem Verstreichen der Frist die gesamte Restschuld fällig wird. Außerdem muss dem Betroffenen ein Beratungsgespräch angeboten werden, in dem über Möglichkeiten einer Umschuldung oder einer einvernehmlichen Lösung gesprochen wird. Wer diese Briefe ignoriert, beraubt sich selbst seiner Verteidigungsmöglichkeiten. Sobald die Kündigung wirksam wird, ist die Geschäftsbeziehung beendet und das gesamte Darlehen muss sofort zurückgezahlt werden – eine Summe, die im Regelfall niemand kurzfristig aufbringen kann.

Wenn das Einkommen vorübergehend wegbricht, etwa wegen einer Umschulung oder einer kurzen Phase der Erwerbslosigkeit, kann eine Stundung der Raten als Brücke dienen. Hierbei vereinbart man mit der Bank, dass für einen festgelegten Zeitraum von beispielsweise drei bis sechs Monaten keine Zahlungen geleistet werden müssen. Man sollte sich jedoch bewusst sein, dass die Zinsen in dieser Zeit weiterlaufen und die Gesamtschuld dadurch ansteigt. Eine Stundung löst das Problem nicht dauerhaft, sondern verschiebt es lediglich in die Zukunft. Sie ist nur dann sinnvoll, wenn eine konkrete Aussicht auf Besserung besteht, etwa durch die Aufnahme einer neuen Tätigkeit.

Eine nachhaltigere Lösung ist oft die dauerhafte Anpassung der Rate durch eine Änderung des Satzes für die Tilgung. Wer beispielsweise mit drei Prozent tilgt, kann diesen Satz oft auf ein Prozent senken. Dies verlängert zwar die Gesamtlaufzeit des Kredits erheblich und erhöht die Zinslast über die Jahre, reduziert aber die unmittelbare monatliche Belastung. In einem Gespräch mit der Bank kann man zudem versuchen, eine Aussetzung der Tilgung bei gleichzeitiger Weiterzahlung der Zinsen zu vereinbaren. Da die Bank so weiterhin ihre Zinserträge erhält und das Risiko eines Ausfalls minimiert wird, zeigen sich viele Institute bei einer gut begründeten Anfrage kooperativ.

Die größte Sorge vieler Bankberater ist nicht der Zahlungsverzug an sich, sondern die Ungewissheit über die Gründe und die Dauer des Ausfalls. Wer sich nicht meldet, wird im System der Bank als unzuverlässig eingestuft. Dies führt dazu, dass automatisierte Prozesse in Gang gesetzt werden, die am Ende zur Kündigung führen. Wer hingegen das Gespräch sucht, signalisiert den Willen zur Problemlösung. Man sollte diesen Termin gut vorbereitet wahrnehmen. Das bedeutet, man bringt aktuelle Belege über das Einkommen, einen Plan zur Kostenreduktion und eine realistische Einschätzung der Zukunft mit.

In einem solchen Gespräch geht es darum, Vertrauen wiederherzustellen. Wenn man glaubhaft machen kann, dass die Schwierigkeiten nur vorübergehender Natur sind, lassen sich oft individuelle Vereinbarungen treffen, die in keinem Standardvertrag stehen. Vielleicht akzeptiert die Bank eine kleinere Teilzahlung für ein Jahr oder verzichtet auf Mahngebühren, wenn im Gegenzug ein fester Plan zur Rückführung der Rückstände eingehalten wird. Man sollte sich bei diesen Verhandlungen nicht als Bittsteller fühlen, sondern als Geschäftspartner, der an einer für beide Seiten wirtschaftlich sinnvollen Lösung arbeitet.

Oft wissen Betroffene gar nicht, dass ihnen unter bestimmten Umständen staatliche Hilfen zustehen. Wenn das Einkommen nicht mehr ausreicht, um die Kosten für das Wohnen zu decken, kann Wohngeld beantragt werden. Dies gilt auch für Eigentümer eines selbstgenutzten Heimes und wird dann als Lastenzuschuss bezeichnet. Dieser Zuschuss kann helfen, die laufenden Kosten für Zinsen und Bewirtschaftung zu decken. Die Tilgung selbst wird vom Staat jedoch nicht subventioniert, da dies einer Vermögensbildung auf Kosten der Allgemeinheit gleichkäme.

Zusätzlich ist der Gang zu einer anerkannten Schuldnerberatung ein wichtiger Schritt. Diese Stellen, oft getragen von Kommunen oder Wohlfahrtsverbänden, bieten eine kostenlose und neutrale Analyse der Situation an. Die Berater kennen die rechtlichen Kniffe und können oft zwischen der Bank und dem Kunden vermitteln, wenn die Kommunikation bereits festgefahren ist. Sie helfen auch dabei, die Prioritäten richtig zu setzen. In einer Krise ist es beispielsweise wichtiger, die Stromrechnung und die Kreditrate zu zahlen als die Raten für einen Konsumkredit oder das Leasing eines Autos. Eine professionelle Beratung nimmt den enormen psychischen Druck von den Schultern der Betroffenen und zeigt klare Handlungsoptionen auf.

Sollten alle Versuche einer Einigung scheitern und die Bank den Kredit kündigen, folgt als letztes Mittel der Verwertung die Zwangsversteigerung. Dieser Prozess beginnt mit dem Antrag der Bank beim zuständigen Amtsgericht. Das Gericht ordnet die Versteigerung an und lässt einen Vermerk im Grundbuch eintragen. Dies ist für den Eigentümer ein einschneidender Moment, da er ab diesem Zeitpunkt das Objekt nicht mehr ohne Zustimmung des Gerichts belasten oder veräußern darf. Ein Gutachter wird beauftragt, den Verkehrswert der Immobilie festzustellen.

Man sollte wissen, dass ein Versteigerungsverfahren viel Zeit in Anspruch nimmt. Von der Anordnung bis zum ersten Termin vergehen oft zwölf bis achtzehn Monate. Während dieser Zeit hat der Eigentümer weiterhin das Recht, in dem Haus zu wohnen. Zudem gibt es rechtliche Mittel, um das Verfahren einstweilen einzustellen, wenn man nachweisen kann, dass eine Rettung der Immobilie innerhalb der nächsten sechs Monate wahrscheinlich ist. Auch in diesem späten Stadium kann eine Zahlung der Rückstände oder eine neue Finanzierung das Verfahren noch stoppen. 
 

• Auch interessant: Wer braucht wann welchen Energieausweis?